Покупка недвижимости в Армении
Покупка недвижимости в Армении иностранцем: что можно купить, проверка объекта по кадастру, нотариус, регистрация права, сроки и сборы на 2026 год.
Кому подходит
Покупка недвижимости в Армении иностранцем проходит по тем же правилам, что и у граждан: нотариальный договор и регистрация права в кадастре. Отличие одно — ограничения на землю. Квартиру иностранец купить может, а с участками нужно разбираться до сделки.
Услуга подходит, если вы:
- гражданин России или другой страны и покупаете квартиру в Ереване, готовую или в новостройке;
- присматриваете дом с участком и хотите понять, можно ли оформить землю на себя;
- не знаете армянского и хотите понимать, что подписываете у нотариуса;
- не можете присутствовать на всех этапах и действуете через представителя.
Пример: семья переехала в Ереван, год снимала квартиру и теперь хочет купить свою. Перед задатком нужно проверить собственника и обременения, а после нотариуса — успеть подать сделку в кадастр в установленный срок.
Что можно купить иностранцу
Квартиры и помещения — без ограничений. При покупке здания или помещения право на участок под ним переходит к покупателю вместе с объектом (ГК РА, ст. 564).
Земля — с ограничениями. Конституция Армении (ст. 60 ч. 6) не даёт иностранцам и лицам без гражданства права собственности на землю, кроме случаев, установленных законом (arlis.am). Земельный кодекс (ст. 4 ч. 3) уточняет: иностранцы могут быть только землепользователями, исключение — лица со специальным статусом проживания (Земельный кодекс).
Исключения из запрета. По ч. 3.1 той же статьи запрет не распространяется на приусадебные и садовые участки, участки для строительства и обслуживания частных жилых домов, многоквартирных домов, общественных и производственных объектов. На практике запрет касается прежде всего сельскохозяйственных земель. Категорию конкретного участка проверяем до сделки вместе с нотариусом или юристом.
Что входит
Команда MERA ARMENIA сопровождает сделку от выбора объекта до свидетельства о праве собственности:
- разбираем вашу задачу: квартира или дом, готовое жильё или новостройка, собственные деньги или ипотека;
- проверяем, можно ли иностранцу оформить объект и участок на себя;
- заказываем единую справку об объекте в кадастре и сверяем собственника и обременения;
- проверяем договор с продавцом или застройщиком и объясняем его условия на русском;
- организуем сделку у нотариуса и, если нужно, перевод документов;
- готовим доверенность, если вы действуете через представителя;
- подаём сделку на регистрацию в кадастр в установленный срок и передаём вам свидетельство.
Госпошлины, сбор кадастра и услуги нотариуса оплачиваются отдельно, по их тарифам.
Документы
Для регистрации покупки в кадастре нужны (портал госуслуг):
- паспорт или ID-карта покупателя;
- договор купли-продажи, заверенный нотариусом;
- квитанция об оплате сбора за регистрацию;
- при подаче через представителя — доверенность;
- для новостройки по договору о праве приобретения — свидетельство о праве приобретения и квитанция об оплате цены.
Нужен ли иностранцу нотариальный перевод паспорта на сделке и какие требования к переводчику, официально не разъяснено. Это уточняем у нотариуса до дня подписания. Если документы оформлены в России, порядок их приёма тоже проверяем заранее: между Россией и Арменией действует конвенция СНГ о правовой помощи, но практику определяет сам орган.
Как проходит сделка
- Проверка объекта. Единая справка из кадастра — собственник и обременения.
- Проверка земли. Если вместе с домом покупается участок, проверяем его категорию.
- Нотариус. Договор купли-продажи заверяет нотариус — это обязательная форма (ГК РА, ст. 562).
- Подача в кадастр. Сделку подают на регистрацию в течение 30 рабочих дней после заверения, иначе она недействительна (cadastre.am). Подать можно лично в любом подразделении Кадастра, независимо от места объекта, или онлайн на e-cadastre.am с электронной подписью.
- Регистрация. Право собственности переходит к вам с момента госрегистрации (ст. 563 ГК РА). Свидетельство приходит на электронную почту.
Новостройка. Договор о праве приобретения строящегося объекта тоже заверяет нотариус, а право приобретения регистрируют в кадастре. Застройщик передаёт акт о праве собственности после регистрации своего права, но не позднее 6 месяцев. Квартиру с ипотекой регистрируют в собственность только после акта о завершении строительства.
Сроки и стоимость
Сроки. Регистрацию проводят на 4-й рабочий день после подачи. Ускоренная регистрация, по данным портала госуслуг на октябрь 2026 года: 3 рабочих дня, 2 рабочих дня или 2 часа за повышенный сбор.
Сборы и пошлины на октябрь 2026 года:
| Что | Сумма |
|---|---|
| Единая справка об объекте из кадастра | 10 000 AMD |
| Госпошлина нотариусу за договор купли-продажи недвижимости | 5 000 AMD |
| То же для негосударственной с/х земли или приусадебного участка | 500 AMD |
| Регистрация права собственности в кадастре | 25 000 AMD сбор + 1 000 AMD госпошлина |
| Ускоренная регистрация за 3 рабочих дня | 50 000 AMD |
| Ускоренная регистрация за 2 рабочих дня | 75 000 AMD |
| Ускоренная регистрация за 2 часа | 150 000 AMD |
Суммы регистрации — по порталу госуслуг, нотариальные пошлины — по перечню Минюста. Плата нотариусу за услуги берётся сверх госпошлины, её размер официально не опубликован: {{плата нотариусу за договор купли-продажи}}. Сборы за регистрацию права приобретения в новостройке на страницах портала расходятся, поэтому их уточняем перед подачей.
Стоимость услуги зависит от типа объекта, нужна ли проверка участка, перевод и доверенность, есть ли ипотека. Стоимость: {{стоимость услуги MERA ARMENIA}}.
Частые вопросы
Может ли гражданин России купить квартиру в Армении?
Да. Ограничения для иностранцев касаются права собственности на землю, а не квартир и помещений. Право на участок под зданием переходит к покупателю вместе с объектом.
Можно ли купить дом с участком?
Земельный кодекс не распространяет запрет на приусадебные и садовые участки и участки под частные жилые дома. Прямой запрет касается прежде всего сельскохозяйственных земель. Категорию конкретного участка проверяем до задатка.
Что будет, если не подать сделку в кадастр вовремя?
Сделку нужно подать на регистрацию в течение 30 рабочих дней после нотариального заверения. Если срок пропущен, сделка ничтожна, и её придётся оформлять заново.
Дадут ли ипотеку иностранцу?
Ипотеку нерезидентам дают не все банки, и условия у них разные. Решение, ставку и первый взнос определяет банк по своей проверке клиента и дохода. Мы помогаем собрать документы, решение остаётся за банком.
Нужно ли приезжать в Армению на сделку?
Не обязательно: на этапах сделки может действовать представитель по доверенности. Как будет принята доверенность, оформленная в России, уточняем заранее. Перевод документов — на странице «Переводы и нотариат».
Кто платит налог на имущество?
Собственник. С 1 января 2026 года налог на имущество платится в полном размере, в 2025 году платили 75% рассчитанной суммы.
Оставить заявку
Опишите в форме, что хотите купить: квартиру или дом, готовое жильё или новостройку, город, ваше гражданство, нужна ли ипотека и сможете ли вы быть в Армении на сделке. Если объект уже выбран, приложите объявление или данные из договора.
Команда MERA ARMENIA свяжется с вами, уточнит детали, подскажет, что проверить в первую очередь, и назовёт стоимость и сроки под вашу задачу.